[ÉTUDE] TRIOMPH : Quel potentiel de transformation pour les bâtiments tertiaires existants ?

Le projet TRansformation de l’exIstant et des usages pour une OptiMisation de l’occuPation des espaces Habités (TRIOMPH), piloté par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, en partenariat avec Ekopolis, la Métropole du Grand Paris et Territoire Circulaire vise à identifier le potentiel de transformation du parc bâti tertiaire existant pour la production de logements.

Comment répondre aux besoins en logements sans artificialiser les sols et construire des bâtiments neufs ? 

Transformer l’existant au lieu de produire du neuf est un levier majeur de sobriété immobilière, afin de réduire les impacts environnementaux liés à la construction et de limiter l’artificialisation des sols. Le parc tertiaire bâti existant présente des situations de sous-occupation et de vacance, alors qu’il se trouve parfois dans des secteurs avec des opportunités foncières importantes. Certaines initiatives pionnières montrent qu’il est possible de créer des logements à partir du bâti vacant et sous-occupé. La transformation du parc bâti existant s’entend à plusieurs échelles spatiales (pièce, bâtiment, quartier…) et temporelles (quotidienne, hebdomadaire, saisonnière…). Les propositions à envisager sont multiples : il peut s’agir de changement d’usage pour des bâtiments vacants, qui ne répondraient plus au besoin d’un certain contexte, de potentiel de mutualisations d’espaces pour éviter de nouvelles surfaces à bâtir, du développement de certains modèles d’occupation des espaces (comme la location de pièces devenues superflues pour un foyer qui a évolué…).

Etats des lieux des initiatives de sobriété immobilière

Le projet a consisté dans un premier temps à réaliser un état des lieux des différentes configurations de sobriété immobilière, via une étude bibliographique et une analyse de 11 initiatives pionnières. Cette étape a permis d’identifier le champ des possibles et de dresser un premier tableau des freins potentiels.

Consultez la synthèse de l'état des lieux

Consultez les 11 études de cas

Scénario de changement d'usage des bâtiments tertiaires existants

Sur cette base, un scénario de changement d’usage des bâtiments tertiaires existants a été élaboré. Par la suite, une cartographie du potentiel à l’échelle nationale a donné une première estimation des mètres carrés mobilisables pour ce scénario de changement d’usage. La cartographie s’ est appuyée sur un ensemble de données spatiales issues de la base de données nationales des bâtiments BDNB, filtrées à l’aide de critères d’attractivité et d’accessibilité permettant d’identifier les bâtiments tertiaires vacants les plus propices liés aux transformations. Ce scénario de transformation du parc bâti a ensuite été comparé aux projections de besoins en logement du SDES (Service des données et études statistiques de l’Etat, 2025), pour estimer la part qui pourrait être couverte par la mobilisation du parc existant.

Les scénarios de réponse par la construction neuve et de réponse par la transformation du bâti existant ont été comparés en fonction de leurs impacts environnementaux, à partir des indicateurs d’artificialisation, carbone et déchets évités. 

Expérimentation de la méthode sur des cas pilotes

Les méthodologies développées ont ensuite été expérimentées sur des cas pilotes, sélectionnés sur l’ensemble du territoire national, afin de mettre en avant les freins potentiels, notamment réglementaires ou économiques, en vue de proposer des recommandations pour l’amélioration des méthodes d’identification du potentiel, débouchant ensuite sur des perspectives opérationnelles de revalorisation du bâti.