Logements privés et sociaux/Groupe scolaire Françoise Dolto

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Grille construction v2.1

Groupe scolaire - 108 logements en accession - 48 logements sociaux

L’opération concerne la construction d’un groupe scolaire de 21 classes (maternelle et élémentaire), d’un centre de loisirs et d’un restaurant scolaire. Sur le socle formé par cet équipement scolaire, sont également implantés 155 logements répartis dans 4 bâtiments. Elle se trouve au sein de la ZAC des Coteaux Beauclair à Rosny-sous-Bois.

Le groupe scolaire a été certifié HQE BD et l’opération accompagnée par la démarche  bâtiments durables franciliens.

La performance énergétique a été traitée au travers de l’obtention des labels BEPOS Effinergie et E+C- avec niveau E3C2.

La proposition architecturale tire parti de la topographie du site et permet des accès de plain-pied à différents niveaux du bâtiment tout en offrant de profondes percées visuelles qui relient visuellement les divers bâtiments du secteur.

Bien que particulièrement dense et partiellement enterré, le groupe scolaire bénéficie d’une lumière naturelle généreuse grâce à un patio et aux cours des différents niveaux. Les bâtiments de logements bénéficient eux de 4 orientations et sont positionnés en recul des cours d’école.

L’opération a été réalisée dans le cadre d’un marché global de Performance (MGP) monté par la ville de Rosny-sous-Bois et remporté par l’équipe de Demathieu et Bard associé à Emerige pour les logements.

Aujourd’hui livré, le groupe scolaire Françoise Dolto est géré par la commune de Rosny-sous-Bois tandis que les logements se répartissent entre 48 logements sociaux gérés par CDC Habitat et 108 logements en accession gérés par un syndic. 

Les parties communes (terrasses plantées, bassin de rétention et une partie des parkings) sont également gérées par un syndic.

Lors de la phase d'usage de la démarche BDF, la commune de Rosny-sous-Bois a souligné la bonne appropriation de l’école par les enfants et les équipes municipales, qui apprécient ses volumes intérieurs généreux et lumineux comme ses qualités acoustiques. La bonne prise des toitures végétalisées est également une des réussites du projet.

En commission publique de la phase usage, la ville de Rosny-sous-Bois a aussi su partager les difficultés rencontrées dans les premières années de fonctionnement de l’équipement. Un témoignage précieux pour tous les porteurs de projet.

Il a ainsi été souligné les difficultés consécutives au montage de cette opération très dense assemblant plusieurs programmes et impliquant plusieurs gestionnaires. 

Ce croisement pose des difficultés d’usage entre cours d’école et logements. 

Il pose aussi des problèmes de gestion : le bassin de rétention et les toitures végétalisées devraient être entretenues par un syndic qui s’est malheureusement avéré absent. 

Résultat : l’évacuation du bassin de rétention se bouche (par des détritus issus des logements et de la cour d’école) générant moustiques et odeurs, et une petite fuite sur l’étanchéité de la toiture végétalisée qui aurait pu être bénigne, a finalement généré des dégâts importants dans une classe faute d’intervention.

Autant de problèmes qui auraient pu être facilement évités si le syndic avait été réactif ou si les gestionnaires avaient gardé la gestion directe de la source des nuisances qu’ils subissent aujourd’hui. La correction de cette situation est en cours.

On retiendra aussi les difficultés rencontrées avec la GTB du groupe scolaire dont le suivi a fait défaut. Une problématique récurrente sur ce type d’équipement qui, lorsqu’elle survient, dépossède les gestionnaires de la maîtrise de leur confort et du suivi précis de leurs consommations. 

Cet équipement, devenu obligatoire pour les projets tertiaires depuis le décret BACS en 2021, peut être très efficace mais demande un bagage technique important pour en faire usage. Des compétences que n’ont pas toujours les collectivités.

L’entreprise Demathieu et Bard nous a confirmé l’importance, soit d’avoir la compétence en interne pour gérer ce type d’équipement, soit d’être accompagné d’un bon prestataire.

Les difficultés d’usage rencontrées par ce projet ambitieux, comme ses succès, constituent un cas d’étude particulièrement utile pour la profession car les dispositifs mis en place sont aujourd’hui assez courants.

La ville de Rosny-sous-Bois a néanmoins tenu à rappeler qu’elle dispose d’un budget limité et que ce montage d'opération mixte lui a permis de faire réaliser cet équipement qui lui était nécessaire. 

“Aujourd’hui, malgré les difficultés de mise en route, ce groupe scolaire reste particulièrement confortable, bien conçu et finalement très peu consommateur au regard d’autres équipements de la commune. La construction de ce projet aide grandement la ville à faire face à ses besoins démographiques importants”.